禹洲地产冲击千亿:开局惊喜,但质量仍需重视

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房地产

图片来源@视觉中国

2月3日,禹洲地产发布公告称,2020年1月共录得合约销售金额人民币34.43亿元,同比增长22.8%。对应销售面积为21.2万平方米,同比增长17.6%。平均销售价格为每平方米人民币1.62万元。截至1月31日,禹洲地产累计的认购未签约金额约为人民币2.87亿元。

克而瑞数据显示,受武汉疫情影响,1月下旬以来各地新房销售基本停摆、市场整体成交数据低迷。2020年1月,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%,7成企业单月业绩同比下降。而禹洲地产23%的增长率,在业内排名前列。

2013年以来,禹洲地产便势头凶猛。去年更是在11月份便提前完成670亿元的全年销售目标,全年实现累计销售额751亿元,超额完成12%,较去年同比增长34%。在去年12月的2019年反向路演报告上,禹洲地产创始人、董事局主席林龙安明确表示,2020年将冲刺千亿。 

2013年起追求规模

事实上,早在2017年,禹洲地产就喊出“三年内破千亿的”的规模目标。当年,禹洲地产录得销售额403亿元,同比增长74%,在业内引起关注。

但2018年,禹洲受自身推货节奏及市场环境影响,未能成功冲击600亿元的业绩目标,仅录得560亿元销售额,38.9%的业绩同比增速也略低于同规模房企。对此,禹洲地产董事局主席林龙安给出的解释是,“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是限价最严厉的地方,因此,禹洲去年把差不多90亿元的土地货值往后推了”。

进入2019年,宏观调控更为严格,禹洲地产将目标定在670亿元,较去年目标仅增加12%,较去年销售额增加20%,略显保守。2019年年初,林龙安曾表示“半年业绩会上将调升销售目标”,但最终也未能上调。不过2019年禹洲地产的表现还算不错,11月便提前完成全年目标,全年实现累计销售额751亿元,超额完成12%,较去年同比增长34%。

在去年12月的2019年反向路演报告上,管理层再次重申了2020年冲击千亿的目标。禹洲地产财务总监邱于赓指出,预计明年可售货值1800亿,去化率达到60%基本上就可以达成千亿目标,“我们明年非常有把握到一千亿”。

而禹洲地产的加速发展还要追溯到2013年。这一年,一直安于大本营福建的禹洲地产决定向全国性房企转变。此前,虽早已在长三角等地布局,但并未引起重视,而当时的管理层意识到规模对房企而言是重中之重。2013年,禹洲地产销售额首次突破百亿,较2012年同比大增68%;同时新增土储266万平方米,为规模化扩张蓄能。

2014年起,禹洲地产的销售增速逐年增加,2014年至2017年分别为9.5%、16.8%、65.5%、73.7%,发展较快。在其中的2016年,禹洲地产将总部从厦门搬到上海,体现出企业进军全国的决心。

闽系中的异类

近年来,在房地产企业阵营中,一个新的派系逐渐在业内崭露头角,即以世茂、旭辉、泰禾、融信等为代表的闽系军团,而这批企业最大的标签则是“激进”。在发展壮大的过程中,他们最大的秘诀便是高杠杆,高价拿地、地王频出,甚至一度成为“地王收割机”。但禹洲地产却成为了其中的异类,一直以来发展都比较稳健。

1994年年末,三十而立的林龙安从厦门财政系统离职,创立禹洲地产。彼时的厦门仍是一个遍地平方的小城,交通工具以人力三轮车为主,可以说十分落后。市民的居住观念仍未得到启发,居住空间的园林和绿化更是被当作可有可无。对房地产企业而言,既是机遇,又是巨大的挑战。

也正是因此,林龙安把那时的禹洲地产定位为拓荒者。其开发的第一个楼盘禹洲新村, 由于位置偏远、市场需求不高,林龙安只能另辟蹊径,重视品质与宣传,提出“推窗一片绿,我家在禹洲”的口号,在厦门首开护坡垂直绿化先河,一炮而红,林龙安也赚得了第一桶金。

值得注意的是,林龙安透露,当时禹洲新村售价是每平方米2000多元,这个价钱已经接近成本价,而此后禹洲地产开发销售的其它楼盘也都是在尽力压低价格的情况下将品质做到最好,逐渐成为了“性价比”的代名词,在厦门的市场占有率不断提升。

1998年,福利分房时代结束,住宅市场化改革全面启动,房地产行业也进入了黄金年代。当年,禹洲地产开始在厦门扩张,此后连续多年市场占有率位居第一,并打造了多个现象级产品,其中包括厦门第一座城市综合体禹洲·世贸商城。到2005年,禹洲地产的开发项目遍及厦门各地,被称为厦门“地主”。

2004年,禹洲地产开始走出厦门,相继进入福州、上海、合肥等城市。彼时,城市分化还未显现,地价和招牌挂市场竞争也更理性,禹洲地产较早的布局也为后来的低成本发展奠定了基础。进入21世纪10年代后,进入一线城市和核心二线城市的房企逐渐增多,其中不乏头部企业,地价开始飙涨,而禹洲已经在这些城市扎根,积累了足够的城市发展经验和拿地资源,在规模扩张的同时也保障了企业利润。

因现金流稳定,禹洲2008年不仅未受金融危机过多影响,且于次年在港交所上市。利用上市后的充裕现金,禹洲继续扩大在全国的布局,先后进入泉洲、龙岩、漳州等,并于2010年进入天津。2011年,禹洲又在北京设立分公司,重点布局环渤海区域。

在禹洲地产上市之初的2009-2012年间,其毛利率分别为49.61%、41.7%、49.1%和40%,资产负债率也始终保持较低水平,自成立以来连续20多年都在80%以下,与同为闽系的泰禾、融信等企业,动辄100%甚至200%以上的资产负债率相比,的确是个异类。

布局早且以收并购为主

禹洲地产得以在规模扩张的同时,保持较低的资产负债率与较高的毛利率,还要归功于其前瞻性布局以及对成本的严格管控。

前瞻性布局主要指,禹洲对拿地的时机把握较为出色,基本以每年新进一座城市为节奏,并能做到在市场火爆、地价暴涨前完成布局,避免抢地王。例如2013年,在市场整体并没有很火爆的情况下,禹洲拿地十分积极,既在上海、厦门等传统楼市较好的城市拿下三宗地块,又加码了当时还较冷门的合肥,以仅2825元/平方米的楼板价拿下了总建面47万平方米的项目。

2014年,禹洲又在合肥新增土储总建面45万方,平均单价4200元/平米。2016年合肥楼市爆发前,禹洲在合肥已布局6个项目,上半年128.7亿元的销售金额同比增幅达124%,其中合肥单城市便贡献了37%。

再如,2015年末起,禹洲重点布局的上海、合肥、南京、厦门等楼市成交集体爆发,销售金额因此大幅增长,现金回款充裕,禹洲借机加大了扩张力度,2016上半年共拿下8宗地块,新增建筑面积133.9万平方米,同比大增197%,总地价152.2亿元,同比增幅达442%。

而禹洲地产管控成本的其中一种方式则是积极通过收并购拿地,而非通过公开市场招拍挂拿地。据了解,进军新城市前,禹洲会提前一年在当地设立团队,在多前往招拍挂现场的同时,也与当地资源接触寻求合作并购机会。例如,禹洲在上海的新总部禹洲金桥国际便是2006年进军上海时并购获得,在国企强势、外来龙头凶猛、土地竞争激烈、地王频出的大本营厦门更是以并购为主,招拍挂为辅。并购模式为禹洲带来的土地成本优势十分明显,地价占销售均价的比例常年不及20%。

林龙安曾透露,禹洲地产多年来的收并购项目大多都是来源于朋友介绍。这得益于林龙安多年来积极参与香港的公共事务,不少海外华侨、港资、台商朋友主动转让或推荐项目给禹洲。“朋友圈推荐项目有点像割韭菜,一茬一茬割完了,后面就会比较少了。”蔡明辉表示来自“朋友圈”的收并购虽少了,但禹洲已经组建了一支在财务、法律、信用体系等方面都相当专业的收并购团队,在处置不良资产、转让项目方面,有独特优势。

“他们提供一些资产包,禹洲决定收还是不收。”蔡明辉透露禹洲长期与不良资产处置公司、和相关人士保持密切联系,从而获得大量项目出让信息。“我们会看资产包的结构,包括债务、债权人是谁,对其进行尽调、可研,再确定是否收购。”

不过,扩张还是给禹洲地产带来了压力。2013年起,禹洲地产的毛利率降至40%以下,2016年起逐年下降,2019年上半年降至27%的历史低点,资产负债率也突破了80%,值得警惕。此外,伴随着企业加速发展而来的,还有频频爆出的产品质量问题,例如苏州多个楼盘因地面裂缝、货不对板、安全隐患等遭大量业主维权。

或许也是因为多年来对稳健的追求,禹洲地产的发展速度较同行相比还是有些落后。2013年至2016年,碧桂园从千亿跃进三千亿,以3088亿跻身龙头房企前三强;2012年上市后的旭辉,以年均53%的复合增长率,从96亿逐年递增至530亿。截至2019年底,千亿军团规模已壮大至34家,而禹洲地产仍然在苦苦追赶。

如今,如何在追求规模的同时,兼顾安全、利润与质量,又成为了禹洲地产需要思考的重点。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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