图片来源@视觉中国
文 | 财经无忌
全中国的人都在做一件事，宅。
全中国的房地产老板们都在做一件事，等。
等工地复工，等售楼处开放，等招拍挂重启……
也许你可以等，但你的老板真的等不起。
全国400家连锁门店的西贝老板说现金流只够撑3个月。
王思聪一晚消费250万的“K歌之王”说我们连3个月都撑不起，复工即裁员，而且是全裁那种，不同意的等着破产清算吧。
谁能想到年前还在野狼disco，年后直接摁到Moscow。
“小阳春”没等到，西伯利亚寒流却怎么也赶不走。
肆虐的疫情阴霾，全市场都在等待戈多。
一场土拍解冻了好像冰封了一个世纪的房地产市场。
2月11日，北京迎来疫情爆发之后首场土拍，3宗地块，12家房企，土拍总起价超过70亿元，最终成交价超过80亿元。
信心比黄金还重要，心热了，市场不会永远冷下去。
01 后市地产基本面，不以悲观者的意志为转移
有人说，春江水暖鸭先知。后市基本面如何，地产经理人最有发言权。
一份面向200家房企的500位一线实操地产经理人发放的问卷调查统计显示：
近八成人认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。相较于国有独资房企而言，民营和混合制房企经理人悲观情绪更为明显。
——《500地产经理人∣疫情对房地产市场及企业影响调查》中指研究院
水温高不高，青蛙能知道？
与这些习惯了赚easy money 的职业经理人的想法不同，一号地产旗帜鲜明的反对悲观论调，也可以说是明目张胆的表示房地产后市不是更差，而是更好，不是小好，而是大好。
悲观论者看衰后市的最大论调是，“此次疫情扩散速度较快，并且范围较广，多数城市延期开工/复工，导致大部分项目无法运转，楼市表现冷淡。”
解读一下，理由不外乎三点：
1、 延期开工，销售乏力，回款少了；
2、 延期开工，施工拖延，开盘慢了；
3、 延期开工，现金流承压，成本高了。
其实说来说去，无非是延期开工，但是延期开工不代表不开工，房地产市场的调性就像弹簧，压得越狠，弹得越高。现在延期开工，是耽误了一季度甚至上半年的业绩，但是一旦开工，重回正轨，当前压制的购房需求会怎么释放？
鸭们想过没有？
好像哪里不对。
蛙们想过没有？
好像还是不对。
京沪及全国1995-2010年房价走势，包括2003年“非典”后市
9城10年房价对比
不是说没有影响，影响肯定有，但只会是短期的阵痛，甚至连阵痛都算不上，比起去年的资产新规对房企的影响，简直可以忽略。
影响在哪？
1、2020Q1销售、开工、拿地等指标受疫情影响，料将承压。
一季度已经过去一半了，春节本来就是销售淡季，再加上回乡置业几乎消失，一季度的销售数据肯定不会好到哪去。
刨去恒碧万，2020年1月份，TOP20房企的销售额中位数为82.1亿元，2019年则为97.3亿元。
包括恒碧万，2020年1月份，TOP20房企的销售额中位数为85亿元，2019年则为101.15亿元。
2019年有个“小阳春”，2020年恐怕只能冷启动了。
2020年1月份TOP20房企销售数据，来源：克而瑞
2019年1月份TOP20房企销售数据，来源：克而瑞
疫情之下，房企的推盘意愿和市场的观望情绪几乎跌到冰点，销售走弱、房企开工、施工节奏放缓（插播一句，有的地区将疫情与生产安全事故挂钩）土地市场趋冷（又插播一句，昨天在北京拿地的都是国资背景的开发商），2020Q1全国地产销售、新开工和土地成交很大可能是负增长，房地产投资可能仅出现低个位数增长。
一季度的冷峻现实，谁也不能否认。关键是二季度的时间窗口可能比以往来得更早一些。
2、2020Q2修复基本面，抓住政策面
疫情后半程，响应和防控速度更快、各地隔离和延迟复工措施更得力，疫情有望得到缓解，进而对地产投建销回各项指标修复有所保障。
更重要的是，此轮疫情的持续时间、范围和影响程度较非典时期都严重的多，累积的风险也在快速上涨，政策面不可能不将之纳入到综合考量的谋划之中，因而相对友好的窗口期可能进一步拉长，以便托举房地产市场平稳修复。
此外，在去年底和一季度被压抑的购房需求也将在稳定政策预期的引导下逐渐释放，贯穿全年。
3、百业受损，最受伤的是政府，下半年推地意愿强烈
疫情爆发后，国际金融机构纷纷调低中国GDP增长预期，也就意味着各地方特别是疫情重点地区将面临着较大的保增长压力。有信息表明，尽管目前来看销售、拿地、开工基本停滞，但疫情得到控制之后被压制的需求还会被释放，各级地方政府也会加大推地力度，整体供给情况在下半年可能会有比较快速的提升，供给质量和数量都会有明显提升。
对于擅长把握周期、现金流充沛且有意愿做大规模的房企来说，不失为一次机会。
02 湖北、武汉巨量土储，从压舱石变成千斤坠
本次疫情从武汉首发，遍及湖北，扩散全国，疫情对经济的冲击，各地均饱受其苦，各行各业饱受其累。
这其中尤其以湖北、武汉受到的影响最大，在疫情后半程各地都已着手复工工作的时候，湖北特别是武汉仍然处于抗击疫情的紧迫期，容不得半点懈怠，坚决把疫情扩散蔓延势头遏制住仍为当务之急。
毫无疑问，餐饮、旅游等服务业受到的疫情冲击最为严重，直接表现是停业，次生影响是消费不振，且短期内难以看到回升预期。
投石入水，波心荡，涟漪一圈圈向外扩散。房地产虽不是此轮疫情波及的波心行业，却也离波心不远。一方面，大面积工地停工带动后续竣工、交付延迟，资金成本高企；另一方面，销售停滞又造成销售回款压力加大，进一步挤压房企现金流。
土地、资金就像面粉与奶油，建造与销售就像面包师的烘培技能，这么多年房企都是在面粉和奶油间做选择，要么是加大土储，要么是加速融资，从来还没担心过烘焙技能下线，想不到2020年刚开了个头，面包师点石成金的绝活被冻结了，没有了建造与销售，面粉还是面粉，奶油还是奶油，蛋糕怎么做得出来呢？
武汉，九省通衢之地，又在强省会战略的政策加持下，近年GDP猛增，在2019年GDP超万亿元的城市之中，武汉排在苏州、成都之后，杭州、南京之前。
虽然2019年武汉的GDP数据还未公布，但2018年武汉已经实现了8%的增长。
今年1月的“两会”上，武汉市提出2020年GDP的增长目标是7.5%至7.8%，与成都不相上下。
强劲的经济增长也让一众房地产企业扎堆武汉，踊跃拿地，希望将其作为扩大销售额的压舱石。
2019年全年武汉市共成交171宗地块，成交总面积达1065.1万平方米，成交总价达1703.4亿元。
与2018年相比，土地宗数只增加了3宗、成交总面积增长也不多，仅3.7%，但是成交总金额增长幅度高达38%。
划重点，2019年成交总金额再次破记录，高于2017年曾创下的1531亿元。
这就是武汉市场对房企的吸引力，数据说明了一切。
全国化布局的头部房企谁也不敢遗漏武汉这块兵家必争之地。
从绝对量上来看，融创、保利、华夏幸福、万科、碧桂园、绿地等2018/2019年湖北拿地建面超过300万方，其中融创、保利、华夏幸福、万科拿地主要集中在武汉，碧桂园、绿地则广泛分布于湖北其他三四线城市。
龙湖、旭辉在武汉拿地面积略逊于前面几家，但也超过100万方。
与全国拿地的建面占比来看，融创、华夏幸福、华发、佳兆业等在湖北、武汉公开拿地的比例较高，在15%以上，其中华夏幸福和华发超过30%。
疫情短期内将明显影响全国的地产销售、开工等，特别是武汉、湖北等地，虽然长期武汉属于基本面良好的二线城市，但短期仍应关注在湖北、武汉土储占比较高的房企的现金流安排，大多在武汉拿地较多的房企属于全国布局较为均衡的前排甚至头部房企，整体风险相对可控，但停工期间的资金占用时间过长会明显侵蚀公司利润，特别是高周转、现金流较紧张、资金成本较高的房企，压舱石很可能会成为千斤坠。
2018/2019年在武汉、湖北拿地房企一览表 来源：申万宏源研报
03 择一城终老很重要
如果你在包邮区打工，春节过年回了一趟中部省份的老家，过完年像往常一样迁徙回打工的城市，可是刚下高速就被要求劝返，这种滋味恐怕谁都不好受。
疫情爆发，包邮区防控得力，在网上得到大批点赞。在隔离成为防控疫情的关键一招的时候，劝返来自重点疫区人员的做法虽然有争议却也的确取得明显成效。
只是如果你我恰好属于被劝返的那个，即使心里明白这是不得已而为之，也难保不会小声嘀咕：为什么被赶下车的人是我？
以硬核劝返的无锡为例，非湖北等7省人员中，符合下列情形之一的，可入锡：
1、有本市身份证件或在本市有暂住登记，并被列入通过复工防控措施核查的企业名单的外来务工人员，在“返锡通”上申报成功，经验证通过的；
2、在锡自有住房的（提供房产证或查验房产信息）。
与上述两类人员同车同行的直系亲属（配偶、父母、子女等）。
换句话说，要么打工的企业被允许复工了，而你又刚好在复工人员名单上，可是这样的几率有多大呢？来看看杭州的数据：
截至2月8日，杭州全市（含县市）企业复工申请数29814，核准数仅162，核准比例只有0.54%。
杭州复工数据图
接近3万人申请复工，核准数只有162人，这样的概率怎么能指望呢?
那么只剩下一个条件：自有住房。
主要城市流动人口排行 来源：国民经略制图
没错，在你打工的地方买一套房，谁也阻挡不了你回家的脚步。
当然，这只是一种情绪，情绪是没有办法量化统计的。谁也不能就此断言，疫情过后，那些从中部省份到包邮区的务工群体会人手一套房的买。
不过，大数据显示这种人口迁徙的规模是很可观的，而且有理由相信与人口迁徙相伴随的城市化浪潮短期内不会停滞，甚至会因疫情而加速。
如果说这次事件有什么触动，对个人来说，活着比什么都重要。
早先年都说中国的城市都没有什么属于自己的特点，千城一面。可是这次事件明白无误的告诉我们：
不，城市与城市之前差别很大，甚至天壤之别。
我们所能做的就是用脚投票，一定要去医疗发达的城市，一定要去法治文明的城市，一定要去照顾本地人安全感的城市。
这样的城市首先会尽量避免让你陷入危殆之境，即便陷入危殆之境，也能让你获得更多救治的可能。
疫情冲击之下，经济基本面波动甚至短期下行已成定局，房地产不可能独善其身，只是这众所周知的基本面之下，可能还有一个情绪面值得地产人去思考，究竟什么样的城市才是买房人的首选，也是地产企业的首选。（本文首发钛媒体）
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