大陆房地产风险加大 2014年部份区域或会崩盘

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2013年,中国大陆地王频出,推高了地价,开发商的利润空间被大幅度挤压,一二线城市已经不是地产商安全的避风港,而三四线城市的高库存供大于求,市场风险正在加大。专家预测,2014年不排除部份区域会出现崩盘的现象。

一二线城市隐含市场风险加大 某些区域或会崩盘

据陆媒《21世纪经济报导》1月9日报导,中国房地产开发商面临后劲不足和资源枯竭的问题。2013年整个一年,地王频出,加重了房地产商的拿地成本,其利润空间受到挤压,而三四线城市住宅高库存,供大于求。

中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为,从目前趋势来看,除了有“畸形需求”的北京之外,上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓:一线城市新房成交量相对峰值已经回落。

数据显示,2013年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米,相比2012年的峰值出现了约45万平方米的降幅;上海2013年的新房成交量则比2007年的峰值下降约40%。

这些现象表明,中国大陆一二线城市面临着市场风险,而开发商回归一线城市的开发难度和风险也在加大。

同时,2013年的高价地使大陆地产商在未来面临的销售(去化)风险也在增加。

北京中原地产市场总监张大伟表示,在一线和部份二线城市的高地价项目中,地价已经占到整个产品成本的40%以上,风险在于,随着未来房价涨幅放缓、下跌,房企的利润空间将被挤压,甚至可能亏本。

世联地产董事长陈劲松认为,中国房地产市场单边上扬的时代已经结束,2014年城市间分化的局面还将加剧,市场的不确定性大幅上升,甚至不排除某些城市和区域会出现崩盘。

三四线城市整体供大于求 部份开发商面临销售压力

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,三四线城市的房地产市场已经整体供过于求,发展空间有限。

根据业内分类,中国有289个地级以上城市,除了4个一线城市、33个二线城市外,252个都是三线城市。多数三线城市房地产市场容量小,需求有限且供给无限。此外,地方财政过度依赖房地产市场,导致波动风险很大。

丁祖昱认为,“那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市存在较大风险。”

世联预计,2014年将延续当前城市分化的态势,住宅供给面积将增加10%左右,需求却有所衰退,行业整体的销售率(去化率)会低于2013年,增速也将远低于去年。

世联表示,2011年行业增速下滑,很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机,不得不降价回收资金,保证现金流安全。2014年,行业增速下降同样会带来较大冲击,会有部份加杠杆过度的开发商面临销售(去库存)压力。

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